Volltextveröffentlichungen (4)

• grundeigentum-verlag.de(Abodienst, Leitsatz frei)

  Ausschluss einer Mieterhöhung für Sozialwohnungen aufgrund von Umständen bei Vertragsschluss, Vereinbarung einer über der Kostenmiete liegenden anfänglichen Miete trotz positiver Kenntnis der zulässigen Miete

• mietrechtsiegen.de

  Preisgebundene Mietwohnung - vertragliche Mieterhöhungsvereinbarung wirksam?

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo, Leitsatz frei)

  Preisgebundener Wohnraum: Ausschluss der einseitigen Mieterhöhung

• juris(Abodienst) (Volltext/Leitsatz)

Besprechungen u.ä.

• ibr-online(Abodienst, kostenloses Probeabo) (Entscheidungsbesprechung)

  Preisgebundener Wohnraum: Ausschluss der einseitigen Mieterhöhung (IMR 2018, 89)

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (3)

• BGH, 21.01.2004 - VIII ZR 115/03

  Zulässigkeit einer Mieterhöhung bei einer als öffentlich gefördert vermieteten …

  Auszug aus LG Berlin, 11.10.2017 - 65 S 502/16

  Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 204, 282;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53).

  Denn ein Verstoß gegen die Regelung liegt nicht vor, wenn die Anhebung der Miete bei preisfreiem Wohnraum in den Grenzen und nach dem Verfahren der §§ 558 ff. BGB (nur) unter die zusätzliche Bedingung der Änderung der Kostenmiete gestellt wird (…vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283; v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 204, 282;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53;… Bub/Treier/v. Brunn/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kap II Rn 113); wirksam ist auch ein vollständiger Ausschluss der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ("soweit") und die Beschränkung auf den Fall der Änderung der Kostenmiete, die allerdings wegen §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf.

  Die Annahme der letztgenannten Alternativen setzt eine umfassende Auslegung des Vertrages einschließlich der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände voraus (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. a.a.O.).

  Nach den eingangs dargestellten, vom BGH für den Fall einer von den Parteien bei Vertragsschluss unterstellten, tatsächlich aber nicht gegebenen öffentlich-rechtlichen Mietpreisbindung entwickelten Maßstäben (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. a.a.O.) lässt die Auslegung des Vertrages unter Einbeziehung der außerhalb des Vertrages liegenden Umstände hier darüber hinausgehend darauf schließen, dass die Parteien den Ausschluss des einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters dadurch vereinbart haben, dass die Preisfreiheit der Wohnung hier unmittelbar Vertragsinhalt geworden ist.

  Die Diskrepanz zwischen zu dem rechtlich Möglichen ebenfalls nicht (vgl. für den umgekehrten Fall: BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03. a.a.O.).

  Es handelt sich um die Auslegung von Vertragsbestimmungen und Begleitumständen, die Sache des Tatrichters ist (vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004, a.a.O., Rn. 21).

• BGH, 07.02.2007 - VIII ZR 122/05

  Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete für nicht …

  Auszug aus LG Berlin, 11.10.2017 - 65 S 502/16

  Denn ein Verstoß gegen die Regelung liegt nicht vor, wenn die Anhebung der Miete bei preisfreiem Wohnraum in den Grenzen und nach dem Verfahren der §§ 558 ff. BGB (nur) unter die zusätzliche Bedingung der Änderung der Kostenmiete gestellt wird (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 - VIII ZR 122/05, NZM 2007, 283; v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 204, 282;… Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, Vor § 557 Rn. 53;… Bub/Treier/v. Brunn/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014, Kap II Rn 113); wirksam ist auch ein vollständiger Ausschluss der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete ("soweit") und die Beschränkung auf den Fall der Änderung der Kostenmiete, die allerdings wegen §§ 557 Abs. 4, 558 Abs. 6 BGB nicht die ortsübliche Vergleichsmiete überschreiten darf.

  Das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 ff. BGB kann zugunsten eines einseitigen Erhöhungsrechtes des Vermieters in keinem Fall wirksam ausgeschlossen werden, §§ 557 Abs. 3, 558 Abs. 6, 558a Abs. 5, 558b Abs. 4 BGB (vgl. BGH, Urt. v. 07.02.2007 - VIII ZR 122/05, a.a.O.).

• BGH, 05.11.2003 - VIII ZR 10/03

  Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung

  Auszug aus LG Berlin, 11.10.2017 - 65 S 502/16

  In § 4 Ziff. 5 des Mietvertrages werden Mieterhöhungen bei Preisbindung bzw. fehlender Preisbindung des Wohnraums nacheinander dargestellt, wobei offen bleiben kann, ob die preisgebundenen Wohnraum betreffende Mietanpassungsklausel (auch) vor dem Hintergrund des fehlenden Hinweises auf die Preisbindung im Mietvertrag dem aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB abgeleiteten Transparenzgebot (noch) genügt (anders die Situation in: BGH, Urt. v. 05.11.2003 - VIII ZR 10/03, WuM 2004, 25).

• LG Berlin, 03.06.2021 - 65 S 172/20

  Mietvertragliche Vereinbarung über das Mieterhöhungsrecht bei preisgebundenen …

  Vereinbaren die Parteien die Kostenmiete, ohne dass die Wohnung dem öffentlich-rechtlichen Preisbindungsrecht unterfällt, kann es sich aber um eine wirksame vertragliche Beschränkung des Erhöhungsrechts nach § 557 Abs. 3 BGB handeln (…vgl. BGH, Urt. v. 21.01.2004 - VIII ZR 115/03, WuM 2004, 282, nach juris Rn. 18ff.; vgl. auch Kammer, Urt. v. 65 S 502/16, juris Rn. 9ff., mwN).